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不動産を購入する際、本体価格以外に

必ず掛る諸費用があります。この諸費用とは主に

”登記費用、ローン手数料、仲介手数料、火災保険料”等と

なります。

金額ですが概ね本体価格の６％～８％位が一般的です。

購入時に住宅ローンを利用され、諸費用分を含めて

お借入される方の中で、フラット３５を利用する場合は

基本的に本体部分（１００％）までの借入しか出来ません。

この場合、今までは諸費用を自己資金でご用意頂く必要がありましたが、

最近では申込窓口（金融機関）により提携諸費用ローンを利用出来る

ようになりました。

実際に先日ご契約頂いたお客様も、自己資金が用意出来ずに

悩んでおりましたが、最終的にこの商品を利用し購入されました。

但し、この諸費用部分についてはフラット３５の商品では無い為

短期貸しになる事と、金利が少し高めとなりますので、

毎月の支払いには注意が必要です。

しかし、頭金￥０円でフラット３５を利用し気に入った物件を購入出来るのは

魅力ですね。

この諸費用ローンの詳細について詳しくお知りになりたい方は

お気軽にお問い合わせください。


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最近、昨年住宅をご購入頂いたお客様より

”住宅ローン控除”についてのご連絡を多数いただいております。

この中で一番多い質問が、税務署に申告する際の必要書類についてです。

ここでもう一度、提出時の必要書類について確認したいと思います。

そもそも”住宅ローン控除”とは、

自ら居住するための住宅を、住宅ローンを利用して購入した際の

残高により、所得税・住民税から一定の税額が控除されるものです。

取得する住宅の規定は新築・中古（木造は築２０年以内、

マンションなどは築２５年以内）住宅、床面積５０㎡以上のものとなります。

申告は税務署へ直接書類を提出するかインターネットの”e-tax”となります。

どちらの場合も下記の書類が必ず必要となりますので御確認下さい。

①住民票写し

②金融機関からの残高証明書

③購入時の売買契約書の写し

④平成２３年度源泉徴収票

⑤登記簿謄本（土地・建物）＜マンションの場合は建物のみ＞

この必要書類で殆どのお客様が”⑤登記簿謄本”ってなんですか？

というご指摘があります。

通常、この登記簿謄本は引き渡しを受けた際の登記を担当した

”司法書士”から”登記識別情報”が後日書留により郵送され、

この書類の中に同封されております。

もし、見当たらないようであればお住まいの地域を管轄する

”法務局”で取得出来ますので、まずは手元の書類を御確認いただければと

思います。

また、”見てもよく分からないなど”ありましたら、お気軽に担当営業まで

ご連絡いただければと思います。


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昨年土地を購入され、私の紹介した住宅メーカーで

建築した建物が完成し、本日引き渡し前の”立ち会い検査”を行いました。

今回の建物は大手建売会社による規格型注文住宅ですが、

徹底したコスト削減による”ローコスト”が最大の魅力です。



おそらく、大手ハウスメーカーで同規模の住宅を建築する場合と

比べ約４割ほど安いのではないでしょうか・・・

早速、お客様と室内を確認させていただきましたが、

同社の建売住宅と比べても”かなり丁寧に造り込まれているな”

という感じを受けました。

（余裕をもった工期設定がされているからですね）





また建物の随所にはお客様がこだわりで注文された箇所もあり、

その仕上がり具合に大変満足な様子でした。

建売住宅とそれほど変わらない価格で、

お好きな間取りをセレクトし、細かな仕様やカラーセレクトが出来たり、

必要な物を追加注文や変更出来たりするのも

企画型住宅の魅力かも知れませんね。



住宅購入をお考えの方で、

”建売住宅よりも注文建築が良いが、コストが高いのでは・・・”

とお考えのお客様は、ご案内用の資料などもございますので、

是非一度ご相談頂ければと思います。


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最近の中古マンション市場で、比較的人気を集めているのが

内装を全てやり直した”リノベーションマンション”です。

これは壁紙クロス・畳やフローリング、水廻り

（浴室・キッチン・洗面・トイレ等）に至るまで全て新品に交換したもので、

室内はほぼ新築同様の仕上がりとなります。

中には家具やTV付といったお部屋までありますので、

まさに”モデルルーム”をそのまま購入する感覚となります。

また、売主によっては購入の際に係る諸費用

（登記費用・火災保険料・事務手数料等）の一部を負担してもらえる

物件もございますので、

この場合、購入の際のわずかな頭金をご用意いただければ、

購入可能です。（住宅ローンで１００％の借入が出来る事が前提です）

よって、リノベーションマンションはお部屋の綺麗さと購入のし易さが、

魅力の一つとなっておりますので、

この様な物件をお探しの方はお気軽にお問い合わせください。


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先日「第３次補正予算案」が閣議決定されました。

この中に住宅エコポイント制度の再開が位置づけられております。

再開される住宅エコポイントについては、

新築住宅が１５万ポイント（被災地は３０万ポイント）、

リフォーム工事等については１万～１５万ポイント迄付与されます。

前回のエコポイントでも、建売住宅等を購入され方達は

別途工事や網戸・シャッター・照明・カーテンレールなどに利用され、

好評をいただいておりましたので、このエコポイントが復活することで、

これから建売住宅等を購入される方々にとっては嬉しい知らせと

なりますね。

住宅を購入した後は、引越し等で思わぬ出費が嵩みますので、

このエコポイントを上手く活用できればいいですね。


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今年初めに新築物件を購入したお客様より

住宅ローン控除についてのお問い合わせを頂きました。

そもそも、住宅ローン控除とは、

”個人が住宅を新築したり、建売住宅・中古住宅、マンション等を

購入した際、金融機関から返済期間１０年以上の融資を受けて

取得すると、一定の期間に渡り所得の額が所得税（住民税）から

控除されます”という事です。

依って、本年（平成２３年）に住宅を取得された方は、

年明けに税務署への申告が必要となります。

この際に必要になる書類は下記の通りです。

①売買契約書の写し

②登記簿謄本

③住民票

④源泉徴収票

⑤金融機関から残高証明書

⑥申告書

例えば年収４００万円の場合、扶養の内容にも依りますが、

年間約１５万円前後（住民税分も含む）の控除が

１０年間（H23入居分）に渡り受けられますので、

今年、住宅ローン利用し住宅を取得された方はお忘れに

ならないよう注意が必要です。

詳しくは国税庁のHPに記載されておりますので、

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210.htm

ご確認いただければと思います。


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昨今、お客様が居住用の住宅を購入する際には、

殆どの方が住宅ローンを利用されております。

この住宅ローンについてですが、

各金融機関に正式申込を行う前に事前審査を行い、

その際にお客様から”個人情報に関する同意書”への

署名・捺印をいただきます。

これは、申込人の金銭に関する過去（５～６年）の履歴を

情報機関へ確認するもので、

これにより一覧が金融機関へ提供されます。

この情報の中で問題になるのが過去（現在）の借入状況

（車ローンやクレジットカード・ショッピングローンなど）

の”延滞・滞納”です。

”延滞・滞納”がある場合、金融機関にも依りますが、

厳しい銀行では１度でも×、通常の場合２～３カ月続いた場合は×、

不定期的に複数回以上有る場合でも大体×となります。

また、最近増えているのがクレジッドカード（カードローンも含）

に付帯しているキャッシング枠です。

カードを複数枚所有しているとキャッシングの極度額が

かなり大きくなるため、改正貸金業法に抵触する可能性があります。

この場合も枠が大きすぎると”延滞・滞納”に関係なく×とされる

場合もありますので気をつけなければなりません。

この様に、通常生活ではあまり気にしない普段の借入ですが、

金融機関では内容を精査し判断しますので、

個人情報の内容に問題が有る場合は厳しい結果となる可能性があります。

また、個人情報には申込人の借入以外にも

第３者の連帯保証人やリース契約などについても含まれますので、

申込人自身が知らなかったなどというケースも

多々見受けられております。

ちなみに、金融機関からこの個人情報の内容については

私達には絶対に教えてもらえませんのでご安心ください。


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不動産を売買する際、私共仲介業者は

”宅地建物取引業法第３５条”の規定に基づき、

不動産を購入しようとする買主に対しては、

重要な事項を「書面」にて記載しこれに基づき説明する

義務があります。

この重要事項説明ですが、不動産売買の際

有資格者（宅地建物取引主任者）が免許証を提示の上、

購入しようとする不動産についての権利関係、建築基準法・

法令上の制限、契約の解除等について説明するのですが、

この中で、時よりお客様から耳にする

”この物件は人が死んだりしていませんよね？”

などの場合にも説明の範囲が及んでいます。

現在、不動産取引における”人の死”については、

購入者が不利益を蒙る可能性があるため、

”殺人や自殺”などについては必ず事実を告げなければなりません。

しかし、自然死（病死等）については規定（定義）が曖昧なため、

業者に依っては非告知とするケースが見受けられます。

従って”人の死”や事件・事故などについて気にされる方は

（殆どの方がそうだと思いますが・・・）

購入前に必ず購入物件につての詳細を不動産業者へ確認した方が

良いと思います。

また、重要事項説明では”人の死”以外にも一般の買主が購入を

ためらうような嫌悪事項（隣が暴力団事務所、昔はお墓だったなど）

についても必ず説明義務がありますので、

安心・安全の不動産取引のため、私共は可能な限り調査し

その旨を買主様に報告・説明しております。


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先日、新築住宅を引き渡したお客様より

突然のご連絡を頂きました。

その内容についてですが「今、役所の人が家を見に来ていて

この建物は長期優良住宅なのか？」と聞かれたとの事でした。

今回購入された住宅は一般的な建売住宅だったため、

長期優良住宅ではない旨を伝えましたが、

そもそも役所の職員がなぜ家を見に来るのかと疑問に思う

方もいらっしゃるかと思います。

これは家屋についての固定資産税の評価を調査するもので、

職員の内覧により評価額が決まります。

この評価額により建物の固定資産税額、

不動産取得税の課税の有無も決まりますので、

職員が訪問された際には建物を見せるのが一般的です。

（拒否することも出来ますが、評価額が高くなる可能性も・・・）

通常、木造の建売住宅の評価額は￥７００万円前後になりますが、

新築マンションや高価なハウスメーカーなどの建物については

￥１，０００万円以上の評価額になる場合もございます。

ちなみに、新築物件で評価額が￥１，２００万円超

（長期優良は￥１，３００万円超）となった場合は、

不動産取得税の控除の範囲を超え課税対象となりますので、

ご注意ください。


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昨日、第三次補正予算が閣議決定されました。

この予算は震災復興対策を柱としたものですが、

直接私達に影響があるものとして、

フラット３５Sの優遇金利についても盛り込まれています。

フラット３５Sについて、先月末迄の申し込み分は

当初１０年間△１．０％の金利優遇を適用されますが、

今月申し込み分からは当初１０年間（長期優良住宅は２０年間）

△０．３％に引き下げられています。

しかし、今回の補正予算が閣議決定されたことにより、

省エネルギー性が優れた住宅（主に新築住宅となりますが）に

限定されますが、被災地については当初５年間△１．０％、

その他の地域は△０．７％、それ以降は△０．３％（～１０年・～２０年）と

再び金利優遇幅が引き上げられる予定です。

適用時期は未定ですが、９月末迄の駆け込み需要が多かったせいか、

１０月からの申し込み案件が減っている傾向を感じておりますので、

今回の金利優遇の復活により住宅市場が活性化する事を

期待したいと思います。


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お客様からのお問い合わせの中で、ご自宅やご所有の不動産

（土地など）について売却に関するご相談をいただいております。

査定を行う場合、お客様の売却事由等をヒアリングして作業を

行うのですが、私の場合は下記の２パターンで査定を行います。

①一般的な売却査定（売却を急がない場合）

この査定は近隣に出ている売却物件や成約事例等を参考に

査定物件と様々な条件面で比較対象します。

これは市場の相場を考慮するため、

査定価格は比較的お客様が考えているものに近い金額と

なり、大体のお客様が”なるほど”と納得されます。

（通常売却の場合はこの方法を用います）

②買取査定（売却を急ぐ場合）

買取査定のメリットとして、買手をすぐに見つけますので

時間や手間を掛けずに早期売却が可能です。

（全体的に相続案件が多いようです）

デメリットとして、買主の殆どがデベロッパー（業者）となり、

物件の購入自体が再販を目的としているため、

それに係る経費（税金・測量・解体・利益等）が差し引かれる為、

価格の目途として一般査定の７割前後となります。

（お客様が想定している価格より低くなる場合が殆どです）

この様に査定の際には２つの方法でご提案するのですが、

大体が①の一般売却されるのが現実です。

また、残債（住宅ローン等の残り）がある場合、

売却価格が残高を下回った場合は債務超過となり、

ローンの抵当権等を抹消するにあたり、自己資金の持ち出しが

必要となりますので、この点も注意しなければなりません。

この様に、売却査定をする際には客様のご事情を踏まえた

最良の方法をご提案しておりますので、

売却についてご不安等がある方や簡易査定を希望される方は

お気軽にお問い合わせいただければと思います。


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