今年初めに新築物件を購入したお客様より
住宅ローン控除についてのお問い合わせを頂きました。
そもそも、住宅ローン控除とは、
”個人が住宅を新築したり、建売住宅・中古住宅、マンション等を
購入した際、金融機関から返済期間１０年以上の融資を受けて
取得すると、一定の期間に渡り所得の額が所得税（住民税）から
控除されます”という事です。
依って、本年（平成２３年）に住宅を取得された方は、
年明けに税務署への申告が必要となります。
この際に必要になる書類は下記の通りです。
①売買契約書の写し
②登記簿謄本
③住民票
④源泉徴収票
⑤金融機関から残高証明書
⑥申告書
例えば年収４００万円の場合、扶養の内容にも依りますが、
年間約１５万円前後（住民税分も含む）の控除が
１０年間（H23入居分）に渡り受けられますので、
今年、住宅ローン利用し住宅を取得された方はお忘れに
ならないよう注意が必要です。
詳しくは国税庁のHPに記載されておりますので、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210.htm
ご確認いただければと思います。
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カテゴリー‘根本 佳明’
住宅ローン控除
日曜日, 11月 20th, 2011事前審査における個人情報
土曜日, 11月 12th, 2011
昨今、お客様が居住用の住宅を購入する際には、
殆どの方が住宅ローンを利用されております。
この住宅ローンについてですが、
各金融機関に正式申込を行う前に事前審査を行い、
その際にお客様から”個人情報に関する同意書”への
署名・捺印をいただきます。
これは、申込人の金銭に関する過去（５～６年）の履歴を
情報機関へ確認するもので、
これにより一覧が金融機関へ提供されます。
この情報の中で問題になるのが過去（現在）の借入状況
（車ローンやクレジットカード・ショッピングローンなど）
の”延滞・滞納”です。
”延滞・滞納”がある場合、金融機関にも依りますが、
厳しい銀行では１度でも×、通常の場合２～３カ月続いた場合は×、
不定期的に複数回以上有る場合でも大体×となります。
また、最近増えているのがクレジッドカード（カードローンも含）
に付帯しているキャッシング枠です。
カードを複数枚所有しているとキャッシングの極度額が
かなり大きくなるため、改正貸金業法に抵触する可能性があります。
この場合も枠が大きすぎると”延滞・滞納”に関係なく×とされる
場合もありますので気をつけなければなりません。
この様に、通常生活ではあまり気にしない普段の借入ですが、
金融機関では内容を精査し判断しますので、
個人情報の内容に問題が有る場合は厳しい結果となる可能性があります。
また、個人情報には申込人の借入以外にも
第３者の連帯保証人やリース契約などについても含まれますので、
申込人自身が知らなかったなどというケースも
多々見受けられております。
ちなみに、金融機関からこの個人情報の内容については
私達には絶対に教えてもらえませんのでご安心ください。
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重要事項説明
土曜日, 11月 5th, 2011
不動産を売買する際、私共仲介業者は
”宅地建物取引業法第３５条”の規定に基づき、
不動産を購入しようとする買主に対しては、
重要な事項を「書面」にて記載しこれに基づき説明する
義務があります。
この重要事項説明ですが、不動産売買の際
有資格者（宅地建物取引主任者）が免許証を提示の上、
購入しようとする不動産についての権利関係、建築基準法・
法令上の制限、契約の解除等について説明するのですが、
この中で、時よりお客様から耳にする
”この物件は人が死んだりしていませんよね？”
などの場合にも説明の範囲が及んでいます。
現在、不動産取引における”人の死”については、
購入者が不利益を蒙る可能性があるため、
”殺人や自殺”などについては必ず事実を告げなければなりません。
しかし、自然死（病死等）については規定（定義）が曖昧なため、
業者に依っては非告知とするケースが見受けられます。
従って”人の死”や事件・事故などについて気にされる方は
（殆どの方がそうだと思いますが・・・）
購入前に必ず購入物件につての詳細を不動産業者へ確認した方が
良いと思います。
また、重要事項説明では”人の死”以外にも一般の買主が購入を
ためらうような嫌悪事項（隣が暴力団事務所、昔はお墓だったなど）
についても必ず説明義務がありますので、
安心・安全の不動産取引のため、私共は可能な限り調査し
その旨を買主様に報告・説明しております。
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固定資産税評価額
土曜日, 10月 29th, 2011
先日、新築住宅を引き渡したお客様より
突然のご連絡を頂きました。
その内容についてですが「今、役所の人が家を見に来ていて
この建物は長期優良住宅なのか？」と聞かれたとの事でした。
今回購入された住宅は一般的な建売住宅だったため、
長期優良住宅ではない旨を伝えましたが、
そもそも役所の職員がなぜ家を見に来るのかと疑問に思う
方もいらっしゃるかと思います。
これは家屋についての固定資産税の評価を調査するもので、
職員の内覧により評価額が決まります。
この評価額により建物の固定資産税額、
不動産取得税の課税の有無も決まりますので、
職員が訪問された際には建物を見せるのが一般的です。
（拒否することも出来ますが、評価額が高くなる可能性も・・・）
通常、木造の建売住宅の評価額は￥７００万円前後になりますが、
新築マンションや高価なハウスメーカーなどの建物については
￥１，０００万円以上の評価額になる場合もございます。
ちなみに、新築物件で評価額が￥１，２００万円超
（長期優良は￥１，３００万円超）となった場合は、
不動産取得税の控除の範囲を超え課税対象となりますので、
ご注意ください。
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第三次補正予算とフラット３５S
土曜日, 10月 22nd, 2011
昨日、第三次補正予算が閣議決定されました。
この予算は震災復興対策を柱としたものですが、
直接私達に影響があるものとして、
フラット３５Sの優遇金利についても盛り込まれています。
フラット３５Sについて、先月末迄の申し込み分は
当初１０年間△１．０％の金利優遇を適用されますが、
今月申し込み分からは当初１０年間（長期優良住宅は２０年間）
△０．３％に引き下げられています。
しかし、今回の補正予算が閣議決定されたことにより、
省エネルギー性が優れた住宅（主に新築住宅となりますが）に
限定されますが、被災地については当初５年間△１．０％、
その他の地域は△０．７％、それ以降は△０．３％（～１０年・～２０年）と
再び金利優遇幅が引き上げられる予定です。
適用時期は未定ですが、９月末迄の駆け込み需要が多かったせいか、
１０月からの申し込み案件が減っている傾向を感じておりますので、
今回の金利優遇の復活により住宅市場が活性化する事を
期待したいと思います。
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売却査定
土曜日, 10月 15th, 2011
お客様からのお問い合わせの中で、ご自宅やご所有の不動産
（土地など）について売却に関するご相談をいただいております。
査定を行う場合、お客様の売却事由等をヒアリングして作業を
行うのですが、私の場合は下記の２パターンで査定を行います。
①一般的な売却査定（売却を急がない場合）
この査定は近隣に出ている売却物件や成約事例等を参考に
査定物件と様々な条件面で比較対象します。
これは市場の相場を考慮するため、
査定価格は比較的お客様が考えているものに近い金額と
なり、大体のお客様が”なるほど”と納得されます。
（通常売却の場合はこの方法を用います）
②買取査定（売却を急ぐ場合）
買取査定のメリットとして、買手をすぐに見つけますので
時間や手間を掛けずに早期売却が可能です。
（全体的に相続案件が多いようです）
デメリットとして、買主の殆どがデベロッパー（業者）となり、
物件の購入自体が再販を目的としているため、
それに係る経費（税金・測量・解体・利益等）が差し引かれる為、
価格の目途として一般査定の７割前後となります。
（お客様が想定している価格より低くなる場合が殆どです）
この様に査定の際には２つの方法でご提案するのですが、
大体が①の一般売却されるのが現実です。
また、残債（住宅ローン等の残り）がある場合、
売却価格が残高を下回った場合は債務超過となり、
ローンの抵当権等を抹消するにあたり、自己資金の持ち出しが
必要となりますので、この点も注意しなければなりません。
この様に、売却査定をする際には客様のご事情を踏まえた
最良の方法をご提案しておりますので、
売却についてご不安等がある方や簡易査定を希望される方は
お気軽にお問い合わせいただければと思います。
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土地取得時の分割実行
土曜日, 10月 8th, 2011
先日、土地を御契約いただいたお客様のお引き渡しを
間もなく迎えます。
建物については当社でご紹介させていただいた
住宅メーカーで建築を行うため、
契約形態は土地仲介＋建築請負となります。
（土地の売主と、建築業者が異なるためそれぞれの契約となります）
建物については土地のお引き渡し後すぐに着工するため、
今日まで打ち合わせを毎週のように行っており、
建築確認も取得し間取・仕様・設備・オプションに至るまで
ほぼ全てが確定しています。（着工後すぐに商品・部材を発注できます）
ここでですが、引き渡し後直ぐに着工するのには理由があります。
今回の場合、土地・建物の購入に際し住宅ローンを利用し、
土地の取得時に必要な資金の融資を受けるのですが、
（土地代金を売主へ支払い名義を変更します）
これを一般的に”分割実行”と呼びます。
土地分の先行融資を受けると当然ですが翌月より
元金・利息の支払いが生じます。
この際に、賃貸住宅などにお住まいの方などは家賃と併せて
ローンを支払う為、建物が完成し引越しが完了する
まで二重（家賃＋ローン）の支払いとなります。
依って建物の完成が早いほどこの期間が短くなりますので、
二重の支払い期間を極力短くするため早期に建物を着工し
完成させるのです。
今回の場合、１０月中旬に着工し完成は１月下旬を予定して
いるので、３ヶ月間二重の支払期間が生じることとなります。
これらの内容については、土地のご契約前に資金シュミレーションで
支払額等をお客様に説明しておりますので特に問題はありませんが、
同じ新築住宅でも建売住宅を購入する場合とは、
支払い内容や自己資金等にも違いが生じてきますので、
”土地を購入し建物は自分好みで建ててみたい”という方は
お気軽に相談いただければと思います。
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震災後のマンションの価値観
土曜日, 10月 1st, 2011
最近、中古マンションをご案内する際、お客様からのご要望で
”なるべく低層階の部屋（１・２～３階まで）でお願いします”
という方々が増えてきております。
理由として、震災時や震災後における緊急避難や計画停電により
マンションでのエレベーター利用が出来なくなり、
階段での上り降りを余儀なくされた現実があるからです。
震災前には、マンションといえば高層階（出来れば最上階）の眺望の
良い部屋が当たり前のように人気があり、２階や３階のお部屋を
希望される方はあまり居なかったように記憶しております。
しかし、震災で状況が一変し、この様なマンション生活の短所が
露呈された形となり、将来再び起こりうるであろう現実問題として
受け入れる必要を感じている方々が増えてきているのだと思います。
実際にマンションをご案内した際にも、
”３階でも少しきついね”とおっしゃられる方もいましたので、
今後は１階や２階のお部屋の需要が増えるのは間違いないような
気がします。
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アフターメンテナンス
土曜日, 9月 24th, 2011
本日は先日新築住宅を引き渡したお客様のお引越しです。
引き渡してから今日まで約１０日間程ありましたが、
その間に数回建物内部についての手直しがありました。
以前お話ししたように、新築住宅の場合、引き渡し前に
キズ等の検査の為”立ち会い”を行い、
指摘事項については売主側で補修を行うのですが、
補修作業は手作業の為、全てについて完全に修復する事が
出来ないケースもあります。
今回の場合も”フローリング”の凹凸についてのご指摘でしたが、
引き渡し後に確認してみると、直ってなかったり
余計にひどくなってしまった様な感がしました。
さすがにお客様も「これじゃあねぇ・・・」という感じになり、
その場で売主へクレームの連絡をし再度対応してもらう運びとなりました。
この際、大手建売住宅の場合、引き渡し後のクレームについては
通常アフターサービス部が対応するのが一般的ですが、
今回はアフターサービス部の対応が悪かったらしく
これを知った営業所の担当者より直接
「私が責任を持って対応します」との連絡をいただきました。
その後の現場での立ち会いの際にも、
かなり強い口調で監督に指示を出していたのが印象的で、
この様子を見たお客様も安心したようでした。
ここでですが、今回の営業担当の発言・対応については
以前（１０年前位）では考えられない事です。
以前の分譲住宅のアフターサービスでは、売った後は専門部署に
クレームを丸投げし、担当営業は「私はもう知りません」的な対応が
殆どでした。
しかし時代は変わったもので、
建売住宅の建物自体もしっかり造られるようになりましたが、
アフターサービスについても”人材教育がしっかりとされているな”
という印象が感じられました。
この様に売った後についても、売主側が責任を持って
対応することにより
私達仲介業者も安心してお客様に物件をお勧めする事が
出来るので、今後もこの様な対応を期待したいと思います。
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資料請求について
土曜日, 9月 17th, 2011
秋の住宅シーズンを迎え、
お客様より毎日、沢山のお問い合わせを頂き、
誠に有難うございます。
お問い合わせの際の注意点ですが、
直接お店や販売現地にご来場いただいた場合、
物件の販売状況については常に最新の状況を
お伝え出来ますが、
インターネットなどの資料請求の際には、
お問い合わせいただいた時点での販売状況を確認し
郵送やメール送信しております。
この際、お客様のお手元に資料が届き
それを確認されるまでは、
少なからずともタイムラグが発生します。
販売中の物件については常に状況が変化しているため、
お送りしたその日に成約となってしまうケースも多々あり、
返信・連絡を頂いた時には「終了してしまいました」と
お答えすることもあります。
本日もお客様より以前にお送りした資料の中から
「気になる物件があるので見てみたい」というご連絡を頂き
ご希望された物件を確認しましたが、
販売中の物件は１件だけでした。（全５件中４件は終了）
この様にせっかく見学・購入を検討されていても
”時間が経過し売れてしまっていた”という
場合もございますので、
お忙しいとは思いますが資料を受け取られた際には
お早目にご検討をいただき、お早目に見学される事を
お勧めしたいと思います。
また、どうしても時間が取りづらい方には
常時、物件の販売状況を確認しご報告する事も可能なので、
お気軽にお申し付け頂ければと思います。
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立ち会い
土曜日, 9月 10th, 2011
本日は来週お引き渡しになる新築物件の”立ち会い”を行いました。
ご存じだと思いますが”立ち会い”とは新築住宅を引き渡すにあたり、
建物のキズや汚れ、不具合等の検査、確認を行う事です。
今回のお客様は更地でご契約いただき、
室内の建具や設備機器をカラーセレクトされましたので、
その確認も兼ねて建物内を売主様とご一緒にチェックしました。
細かいキズや汚れ等は多少ありましたが、
室内については特に問題無く終了し、その後外廻りの点検をしていると
お客様より「電線のワイヤーが屋根にぶつかっているんだけど」
とのご指摘が・・・・？
今回の敷地には電柱と支線（電柱を支えるワイヤー）が設置されており、
何とその支線が２階の屋根の雨どいにぶつかって
雨どい自体が曲がってしまっているではありませんか！
これを見て、売主様も”寝耳に水”だったようで、
対応に困った様子でしたが、
「この件については必ず対応します」とその場で約束し、
お客様には納得していただきました。
この様に、更地もしくは未完成で住宅を購入した場合には、
現場対応で作業を変更する事があり、
図面と異なる場合が生じたり、予期せぬ自体が起こりうる
可能性がありますので、
建物完成時には室内・外廻り共にしっかりと確認した方が良いですね。
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入居後の不具合
土曜日, 9月 3rd, 2011
先日、お引越しを終えたお客様へご挨拶を兼ねて
訪問して参りました。
当然の事ながら入居後の感想や不具合などの話を
していると、お客様より
「そういえばお風呂のお湯があまり熱くならないんですよ」
とのご指摘が・・・
念の為確認してみると、水栓の温度調整や給湯リモコンを
調整してみても確かにお湯はあまり熱くなりません。
今回は築８年の中古物件でしたので、”まさか給湯器が・・・”
と思いつつ、お客様より
「他の場所（キッチン・洗面）は問題無いんですけど」とのお話が・・・？
知り合いの設備業者にその旨を報告し確認したところ、
混合水栓（シャワーと一体式の蛇口）が壊れているかも知れないとの事。
日程調整をして後日、設備業者に見てもらう段取りをしましたが、
中古物件の場合、設備機器に対する売主の瑕疵担保責任（欠陥等）は
殆ど問われていないのが現状です。
依って、今回混合水栓を交換した場合の修繕費は買主負担となってしまいます。
お客様からは「売主に直してもらえないのか？」と言われましたが、
通常、中古物件（一般売買）については”現況有姿”となるため、
売主は修繕義務を負わない旨を説明したところ、
納得がいかないといった様子でした。
今回は混合水栓でしたが、給湯器となると約２０万円位の
出費となるため、中古物件を購入する際の注意点として
①給湯器 ②給排水 ③雨漏り の３点については、
必要以上に注意して（売主からのヒアリングなども含め）
確認してみた方が良いですね。
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